Общие места облагораживаются. Основные тренды МОП

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации;
2. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 23.06.2015;
3. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 22 от 27.06.2017 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности;
4. Апелляционное определение Московского областного суда от 20 июня 2021 г. по делу № 33-16069/2016;
5. Решение Нагатинского районного суда города Москвы от 8 июля 2015 г. по делу № 2-4076/2015;
6. Решение Хорошевского районного суда города Москвы от 2 июля 2015 г. по делу № 2-2785/2015;
7. Кассационное определение Московского городского суда от 17 июня 2010 г. по делу N 33-17508.

При расчёте платы за КР на СОИ используются данные о площади общего имущества дома

Поводом к судебному разбирательству по делу № А57-26118/2017 стало предписание органа ГЖН в отношении одной из управляющих организаций Саратова. По жалобе собственника помещения в многоквартирном доме надзорный орган провёл внеплановую документарную проверку УО по вопросу о том, корректно ли вёлся в июне 2021 года расчёт платы за КР на СОИ в данном доме. Речь шла об оплате горячей, холодной воды и услуг по водоотведению.

Расчёт платы за ресурсы, потреблённые в целях содержания общего имущества собственников, УО вела исходя из норматива, установленного в регионе. При этом управляющая организация использовала площадь всего общего имущества, которая составляла более 5,8 тыс. кв.м.

Орган ГЖН, завершив проверку, зафиксировал нарушение управляющей организацией п. 29 ПП РФ № 491, п. 27 приложения 1 к ПП РФ от 23.05.2006 № 306. Инспекторы зафиксировали, что УО при расчёте платы за холодную, горячую воду и отведение сточных вод, израсходованных на содержание общего имущества, включила в состав ОИ помещения, не предусмотренные для расчёта такой платы.

Госжилинспекция требовала, чтобы УО устранила нарушения и сделала перерасчёт собственникам, исключив из расчётов площадь машинных отделений, лифтов, мусоросборников, технического подполья и пожарных выходов – почти 763 кв.м.

О расчёте платы за КР на СОИ при наличии в доме «умного» счётчика
28341

6

Исходя из представленной информации, сообщаю следующее:

При проведении общего собрания собственников в многоквартирном доме на голосование выносятся вопросы, в разной степени затрагивающие имущественные интересы владельцев жилья. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за некоторым исключением.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения на общем собрании пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, п. 3 ст. 48 ЖК РФ. В соответствии со ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В большинстве случаев при подсчете результатов используют методику приравнивания одного квадратного метра к одному голосу, то есть единоличный владелец 50-метрового помещения обладает 50 голосами, а собственник ¼ доли 40 –метрового помещения обладает 10 голосами.

Таким образом, владельцы большей площади, голосуя своими «квадратными метрами», могут влиять на результаты, исходя из своих личных интересов.

В п. 16 постановления от 27.06.2017 № 22 Пленум Верховного Суда РФ указал, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).

Зачастую происходит ситуация, когда решение принимается большинством голосов собственников, а расходы делятся по количеству квартир в доме, уже без учета их площади и количества владельцев.

Поскольку процедура голосования достаточно подробно регламентирована законодателем, то любое ее изменение может повлечь признание результатов голосования недействительными. Поэтому пытаться увеличить необходимый состав кворума или видоизменить саму процедуру принятия решений нецелесообразно.

Чтобы права собственников, обладающих небольшим числом голосов, не нарушались решением общего собрания необходимо в первую очередь следить за соблюдением требований законности при принятии каждого решения.

1. Уведомление о проведении общего собрание должно соответствовать требованиям ч. 4 ст. 45 ЖК РФ. Собственники, заинтересованные в принятии конкретного решения, могут намеренно не известить или нарушить сроки извещения других собственников о предстоящем собрании и тем самым обеспечить принятие нужного им решения.
2. Все вопросы, выносимые на голосование условно можно разделить на четыре вида:

• решения по которым принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме;
• решения по которым принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
• решения по которым принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
• решение об уменьшении общего имущества МКД, которое согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ч.2 ст.40 ЖК РФ, принимается ста процентами от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД.

Поэтому при проведении одного собрания на голосование не могут выноситься вопросы, требующие разного состава кворума.

1. Заинтересованный ответственный собственник может не только голосовать при принятии решения, а также выдвигать свою кандидатуру в члены счетной комиссии, истребовать протоколы общего собрания для ознакомления, проверять правомочность принятия решений, ознакомиться с реестром собственников, чтобы определить наличие кворума. Правда, в ряде случаев для этого придется обратиться в суд.
2. Согласно, ч.3 ст.45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Если собственник жилого помещения в многоквартирном доме имеет прямой интерес при принятии определенного решения, ему обязательно нужно принимать участие и заявить под протокол о своей позиции по рассматриваемому вопросу.
3. Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Такая формулировка не может остаться без внимания, потому как ЖК РФ не содержит даже приблизительных критериев, позволяющих квалифицировать то или иное нарушение в качестве существенного либо, наоборот, малозначительного. Тем самым законодатель оставил определение существенности нарушения на усмотрение суда.

Так, например, при принятии решения о признании незаконным протокола общего собрания собственников, суд апелляционной инстанции обратил внимание на следующие факты:

• два истца являются собственниками по 1/2 доле в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную в МКД;
• между истцами и управляющей организацией заключен договор управления многоквартирным домом;
• было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, результаты которого оформлены протоколом. Согласно указанному протоколу, в повестку дня общего собрания, кроме прочего, были включены вопросы об утверждении разовых платежей за установку системы видеонаблюдения и оборудования постоянных постов охраны общего имущества собственников в МКД, ежемесячных платежей на обслуживание системы видеонаблюдения и за услуги охраны;
• по результатам голосования приняты в том числе решения об утверждении разового платежа за установку системы видеонаблюдения и оборудование постоянных постов охраны общего имущества собственников в многоквартирном доме, а также ежемесячных платежей на обслуживание системы видеонаблюдения и за услуги охраны.

В данной ситуации судебная коллегия сочла введение дополнительных платежей без согласия истцов существенным нарушением их прав и признала протокол общего собрания незаконным (Апелляционное определение Московского областного суда от 20 июня 2016 г. по делу № 33-16069/2016).

В большинстве других случая суд принимает решение о признании незаконным решения общего собрания собственников исходя из нарушения процедуры предшествующей проведению собрания, отсутствия кворума, различия повестки и фактически рассмотренных на собрании вопросов, участие в голосовании иных лиц, не являющихся собственниками жилых помещений (например, Решение Нагатинского районного суда города Москвы от 8 июля 2015 г. по делу № 2-4076/2015).

Отдельно стоит отметить Решение Хорошевского районного суда города Москвы от 2 июля 2015 г. по делу № 2-2785/2015, когда суд признал недействительным решение общего собрания собственников жилья, поскольку подсчет кворума был произведен исходя из площади жилого дома, указанного в паспорте БТИ. По данным кадастрового паспорта общая площадь дома меньше, чем указанная в итоговом протоколе. Суд счел, что площадь жилого дома надлежит определять согласно данным кадастрового паспорта.

УО использовала для расчётов платы за КР на СОИ данные о площади всех общих помещений в доме

Управляющая организация с такой точкой зрения не согласилась и подала иск в суд с требованием признать предписание органа ГЖН недействительным и неисполнимым. В обоснование своей позиции УО указала, что в состав общего имущества собственников в соответствии с пп. «а» п. 2 ПП РФ № 491 включаются помещения, которые не являются частями квартир и обслуживают более одного помещения.

Сюда относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи, гаражи, технические подвалы, котельные, бойлерные. Услуги по их содержанию входят в минимальный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества, указанный в ПП РФ № 290, и их оплачивают собственники.

К услугам по надлежащему содержанию общих помещений в доме относятся уборка и санитарно-гигиеническая очистка таких помещений, на которую расходуются коммунальные ресурсы (п. 11 ПП РФ № 491). В соответствии с ПП РФ № 1498, плата за потреблённые в этих целях ресурсы с января 2021 года включена в перечень жилищных услуг по содержанию жилого помещения и исчисляется из расчёта стоимости 1 кв.м. общей площади жилья.

Когда применение повышающих коэффициентов влияет на объём КР на СОИ
25109

7

Резюме

Если собственники жилых помещений, обладающих решающим правом голоса, на общем собрании путем голосования устанавливают условия, ухудшающие положение других владельцев, то данное решение общего собрания может быть признано недействительным по решению суда. Даже при соблюдении всех требований к процедуре проведения голосования и наличии кворума, если хотя бы один собственник сможет доказать, что нарушены его права и законные интересы, принятое решение общего собрания подлежит отмене. По вопросу введения дополнительных расходов, стоит обратить внимание на позицию судов о том, что расчет оплаты обслуживания шлагбаумов, видеонаблюдения, противопожарной автоматики, лифтового хозяйства, мест общего пользования по холодной воде и электрической энергии, вывоз и утилизация ТБО, услуги охраны и прочее следует производить с перерасчетом на квадратный метр помещений (Кассационное определение Московского городского суда от 17 июня 2010 г. по делу N 33-17508).

Стоит отметить, что если спорные суммы, распределенные между собственниками, значительными не являются, решение собрания будет признано законным. Я лично многократнозащищал такие начисления в суде.

Полезная консультация? Поделитесь в соцсетях!

Состав общего имущества для расчётов платы за КР на СОИ указан в ПП РФ № 306

Орган Госжилнадзора в суде настаивал на правильности своих выводов, сделанных после проверки деятельности управляющей организации. Представитель надзорного органа настаивал на том, что площадь общего имущества собственников в МКД, которую следует применять для расчёта платы КР на СОИ, составляет 5053,3 кв.м.

В эту площадь входят, согласно технической документации дома, лестницы, коридоры и колясочные. По мнению ГЖИ, управляющая организация неправомерно включила в расчёт площадь машинных отделений, лифтов, мусоросборников, техподполья и пожарных выходов.

Подобные действия УО противоречат п. 27 приложения 1 к ПП РФ № 306, который устанавливает нормативы потребления воды и услуг по отведению сточных вод в целях содержания общего имущества в доме. В указанном пункте говорится о том, что общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме для расчёта платы за указанные КР на СОИ, определяется как суммарная площадь:

• межквартирных лестничных площадок и лестниц;
• коридоров, тамбуров, холлов;
• вестибюлей, колясочных;
• помещений охраны (консьержа).

Увеличение площади общего имущества за счёт иных помещений приводит к завышению платы собственников за КР на СОИ.

Должна ли РСО делать перерасчёт при отрицательном объёме КР на СОИ
40818

7

Запомнить

Управляющая домом организация, а также ТСЖ и РСО, которые начисляют жителям многоквартирных домов плату за коммунальные ресурсы, потреблённые в целях содержания общего имущества, должны чётко разделять две ситуации:

1. Состав общего имущества, куда входят все объекты, перечисленные в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 ПП РФ № 491, используется для расчёта размера платы за содержание жилого помещения и других жилищных услуг.
2. Состав общего имущества, который применяется при определении норматива потребления ХВС, ГВС и отведения на СОИ и при расчётах платы за эти жилищные услуги, определяется согласно п. 27 приложения 1 к ПП РФ № 306.

Расчёт платы за коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме предусматривает включение разной площади общего имущества для разных коммунальных ресурсов. Это подчёркивает Минстрой РФ в письме от 11.04.2017 № 12368-АЧ/04.

А вы правильно ведёте расчёты за КР на СОИ по горячей, холодной воде и водоотведению? Проверьте до того, как это сделает орган ГЖН.